Obsah článku
Nejdůležitější body
Pokud není ve smlouvě dohodnuto jinak, běžnou údržbu a drobné opravy platí nájemce.
Limit pro jednu drobnou opravu podle ceny je od 1. ledna 2026 částka 1.500 Kč.
Roční limit drobných oprav je nově částka 150 Kč za m².
Doprava řemeslníka jde vždy za nájemcem a do limitu 1.500 Kč se nepočítá.
Co se považuje za běžnou údržbu
Běžná údržba je to, co se v bytě dělá průběžně. Patří sem například malování, drobné opravy omítek, údržba a čištění podlah a obkladů, čištění zanesených odpadů nebo běžná kontrola a údržba baterií a termostatických hlavic. Zjednodušeně: věci, které souvisejí s tím, že v bytě běžně bydlíte.
Co jsou drobné opravy a jak se určují
Drobné opravy se posuzují dvěma způsoby.
- První je věcné vymezení. Sem spadají typicky opravy části dveří a oken, opravy podlahových krytin, opravy vodovodních výtoků, výměna vypínačů a zásuvek, a také opravy nebo výměny zařizovacích předmětů, jako jsou sprcha, umyvadlo, vana.
- Druhý způsob je podle ceny. Pokud oprava nespadá do věcného vymezení, posuzuje se náklad na jednu opravu.
Jak poznat, co máte platit vy (7 kroků)
Těchto 7 bodů vám rychle ukáže, co řešit s majitelem a co máte obvykle hradit vy.
- Podívejte se do nájemní smlouvy. Jestli je tam údržba a opravy upravené jinak, má smlouva přednost.
- Určete, zda jde o běžnou údržbu. Pokud ano, obvykle ji hradí nájemce.
- Zjistěte, zda oprava spadá do věcného vymezení drobných oprav. Pokud ano, obvykle ji hradí nájemce.
- Pokud nespadá do věcného vymezení, řešte limit ceny za jednu opravu. Do 1 500 Kč je to obvykle na nájemci.
- Dopravu řemeslníka počítejte zvlášť. Tu vždy hradí nájemce.
- Zkontrolujte roční limit podle m². Pokud součet drobných oprav za rok přesáhne limit, další část už obvykle nejde za nájemcem.
- Pokud jde o výměnu dražší věci (například sporák), náklad obvykle přesáhne limit a bude to věc pronajímatele.
FAQ
Musím jako nájemník zaplatit výměnu sporáku nebo baterie?
Výměna sporáku typicky vyjde nad limit 1.500 Kč, takže ji obvykle hradí pronajímatel. U baterie záleží na rozsahu. Drobné opravy a výměny mohou spadat do věcného vymezení nebo se posuzují podle ceny.
Co když se s pronajímatelem dohodneme jinak?
Jde to. Pokud máte ve smlouvě výslovně upraveno, kdo co hradí, řiďte se smlouvou.
Proč se limity zvyšovaly?
Praxe je, že ceny prací a materiálu rostly, zatímco limity se dlouho neměnily. Nové částky se snaží realitu dohnat.
Jak se počítá roční limit u bytu?
Je to 150 Kč krát počet m² podlahové plochy. U 60 m² je to 9.000 Kč za rok.
Dobré účty dělají dobré přátele, ale jasná pravidla dělají bezstarostný nájem. Nová legislativa od roku 2026 sice mění limity pro drobné opravy, ale to nejdůležitější se nemění: nejlepší investicí pronajímatele je férový vztah s nájemníkem a smlouva, která nenechává prostor pro dohady.
