Obsah článku
1. Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH
Doposud bylo možné prodat nemovitost bez DPH po 5 letech od kolaudace. Nově se tato lhůta zkracuje na 23 měsíců.
Pokud prodáte nemovitost dříve než za 23 měsíců od kolaudace nebo zásadní rekonstrukce, musíte k ceně připočítat 21 % DPH.
Příklad:
Koupíte novostavbu v říjnu 2023 a chcete ji prodat v květnu 2025. Uplynulo jen 20 měsíců – při prodejní ceně 6 milionů Kč musíte připočítat 1,26 milionu DPH.
Zákon o DPH – § 56 o prodeji nemovitostí
2. Rekonstrukce: Pozor na hranici 30 %
Pokud do nemovitosti investujete do rekonstrukce více než 30 % budoucí prodejní ceny, považuje se nemovitost za novou. To znamená, že pokud ji prodáte do 23 měsíců, vztahuje se na ni DPH – stejně jako u novostavby.
Příklad:
Rekonstruujete byt za 1,2 milionu Kč a plánujete prodej za 4 miliony Kč. Rekonstrukce tvoří přesně 30 % – pokud prodáte před uplynutím dvouleté lhůty, musíte zaplatit 840 tisíc Kč DPH.
Naopak menší úpravy (např. výmalba nebo podlahy do cca 200 tisíc Kč) obvykle nevedou ke změně daňového režimu.
3. Důležitost údajů v RÚIAN a katastru
Nově bude při posuzování, zda je prodej osvobozen od DPH, klíčový zápis v registru RÚIAN a katastru nemovitostí. Rozhodující bude evidovaný typ stavby – ne její faktické využívání.
Příklad:
Prodáváte chatu, kterou reálně užíváte jako rodinný dům. Ale pokud je v RÚIAN vedená jako „rekreační objekt“, můžete ztratit nárok na osvobození od DPH. Doporučujeme zkontrolovat zápisy v RÚIAN a katastru nemovitostí. Pokud neodpovídají skutečnosti, včas požádejte o opravu.
RÚIAN – registr územní identifikace
Nahlížení do katastru nemovitostí (CUZK)
Na co si dát pozor?
Prodávající
- Hlídají lhůtu 23 měsíců od kolaudace nebo větší rekonstrukce
- Pozor na výši investice – může změnit daňový režim
Kupující
- Zajímejte se, zda je cena včetně DPH
- Ověřte si typ stavby v registrech
- U novostaveb kalkulujte s možným navýšením ceny o 21 %
Investoři
- Dopředu plánujte načasování prodeje i výši rekonstrukcí
- Sledujte případné změny v zákoně – novela může mít dopad i na investiční výnosnost
